Términos esenciales para evaluar inversiones inmobiliarias. Cada concepto incluye definición, fórmula y contexto aplicado al mercado chileno. Usa la calculadora para ver estos indicadores en acción con tus propios datos.
Relación entre el ingreso neto anual de una propiedad y su precio de compra, expresada como porcentaje. Mide la rentabilidad del activo independientemente del financiamiento.
Un Cap Rate de 5% significa que la propiedad genera $5 por cada $100 de valor. En Chile, un Cap Rate saludable para arriendo residencial es ≥5%. Por debajo de 3.5% es considerado bajo.
Tasa de descuento que hace que el Valor Presente Neto (VPN) de todos los flujos de caja de una inversión sea igual a cero. Es el retorno anualizado efectivo de la inversión.
Es la métrica más completa porque considera todos los flujos en el tiempo y el valor de venta final. Una TIR ≥8% anual se considera excelente para propiedades en Chile.
Retorno sobre el patrimonio propio invertido. Mide cuánto rindió el capital que el inversionista puso de su bolsillo, incluyendo el efecto del apalancamiento del crédito hipotecario.
El apalancamiento amplifica el ROE: con un pie del 20%, una propiedad que sube 5% en valor genera un ROE de ~25% sobre el capital propio. Es la razón principal por la que se invierte con crédito.
Relación entre el flujo de caja neto anual (después de dividendo y costos) y el capital inicial invertido (pie + gastos). Es el rendimiento en efectivo del primer año.
Si el Cash on Cash es negativo, la propiedad requiere aporte mensual de tu bolsillo. Si es positivo, se autofinancia desde el primer año. En propiedades con crédito, un C-o-C de 2%–5% es bueno.
Pago mensual fijo al banco que incluye amortización del capital más intereses. Se calcula con la fórmula de anualidad considerando el monto del crédito, la tasa y el plazo.
A mayor plazo, el dividendo es menor pero se pagan más intereses en total. A tasa fija el dividendo no varía. Los seguros (desgravamen + sismo/incendio) se suman al dividendo.
Porcentaje del precio de compra que el comprador paga de su propio capital. El resto se financia con crédito hipotecario.
Para inversión (segunda propiedad) los bancos en Chile exigen mínimo 20% de pie. Para primera vivienda el mínimo es 10%. Un pie mayor reduce el dividendo pero inmoviliza más capital propio.
Relación entre el monto del crédito y el valor de la propiedad. Indica el nivel de apalancamiento.
Un LTV de 80% significa que el banco financia el 80% y el comprador pone 20% de pie. Los bancos chilenos típicamente otorgan hasta 80% LTV para inversión.
Aumento del valor de mercado de la propiedad con el paso del tiempo, expresado como tasa anual porcentual.
Santiago ha mostrado plusvalías históricas de 4%–7% anual real. Comunas como Las Condes, Providencia y Ñuñoa han superado ese promedio. La plusvalía es la principal fuente de retorno a largo plazo.
Tiempo en que la propiedad permanece desocupada, expresado en meses por año. Representa ingresos no percibidos.
El estándar conservador es 1 mes/año (8.3%). En zonas de alta demanda puede ser 0.5 meses. En zonas saturadas puede superar 2 meses. Es uno de los factores más subestimados al calcular rentabilidad.
Igual al Cap Rate pero descontando todos los costos operativos (contribuciones, gastos comunes, mantención, corretaje) antes de dividir por el precio.
Más preciso que el Cap Rate bruto. El NOI (Net Operating Income) es el ingreso real antes de financiamiento. Es la métrica estándar en valoración inmobiliaria profesional.
Unidad de cuenta reajustable chilena cuyo valor se actualiza diariamente según la variación del IPC del mes anterior. Protege contra la inflación.
La mayoría de los créditos hipotecarios en Chile se expresan en UF. Los arriendos también suelen reajustarse en UF. Al calcular rentabilidad real, usar UF permite aislar el efecto de la inflación.
Impuesto anual que cobra el SII sobre las propiedades, calculado sobre el avalúo fiscal. Se paga en 4 cuotas al año.
Las propiedades con avalúo fiscal sobre ~$130M (≈3.400 UF) pagan contribuciones. Propiedades más pequeñas o DFL-2 pueden estar exentas. Es uno de los costos fijos más relevantes para el inversionista.
Honorario que cobra el corredor de propiedades por gestionar el arriendo: buscar arrendatario, cobrar, mantener contacto. Se expresa como % del arriendo mensual.
El mercado chileno cobra entre 8% y 10% del arriendo mensual. Algunos administradores cobran además un mes de arriendo por cada nuevo contrato. Vale la pena para inversionistas sin tiempo.
Parte del dividendo mensual que reduce efectivamente el saldo de la deuda con el banco. La otra parte son los intereses.
Al inicio del crédito casi todo el dividendo son intereses y muy poco amortización. Con el tiempo la relación se invierte. Esto explica por qué el saldo del crédito baja lentamente en los primeros años.
Momento en que el flujo de caja neto acumulado de la inversión supera cero, es decir, cuando los ingresos totales han recuperado toda la inversión inicial.
En propiedades con crédito y flujo negativo inicial, el punto de equilibrio puede tardar 5–15 años dependiendo del financiamiento y la plusvalía. Considera también el valor de venta al calcular.