Dos de las métricas más usadas en inversión inmobiliaria responden preguntas distintas. Entender cuándo usar cada una puede cambiar completamente tu decisión.
La mayoría de los departamentos nuevos en Santiago generan un déficit mensual de $50.000 a $200.000. ¿Es eso un problema? Depende de a qué estás apostando.
Más pie = menor dividendo, pero también menor apalancamiento y ROE. La decisión óptima depende de tu situación financiera y tu tesis de inversión.
La mayoría de los créditos hipotecarios en Chile se expresan en UF. ¿Qué implica eso y en qué situaciones un crédito en pesos puede ser mejor opción?
Dos de las métricas más usadas en inversión inmobiliaria responden preguntas distintas. Entender cuándo usar cada una puede cambiar completamente tu decisión.
Cuando evalúas una propiedad de inversión, probablemente escuches dos métricas con frecuencia: el Cap Rate y la TIR. Muchos inversores usan una u otra sin entender bien qué mide cada una. El resultado: decisiones basadas en una visión parcial de la rentabilidad.
El Cap Rate (Capitalización Bruta) es la relación entre el ingreso neto anual y el precio de compra. Si una propiedad de $100M genera $5M de arriendo neto al año, su Cap Rate es 5%.
Su gran ventaja es la simplicidad: puedes calcularla en segundos y comparar propiedades distintas en el mismo instante. No requiere proyecciones a futuro ni supuestos sobre tasas de descuento.
Su gran limitación: es una foto del año 1. No considera reajuste de arriendo, plusvalía, amortización del crédito ni el valor de venta futura. Dos propiedades con el mismo Cap Rate pueden tener rentabilidades totalmente distintas a 10 años.
La Tasa Interna de Retorno considera todos los flujos en el tiempo: la inversión inicial, cada flujo neto anual y el valor de venta estimado al final del horizonte. Es el retorno anualizado real de toda la operación.
Una TIR de 10% significa que tu capital crece al 10% anual durante todo el período analizado, considerando exactamente cuándo entra y sale cada peso.
Su limitación: requiere supuestos sobre el futuro (plusvalía, reajuste de arriendo, tasa de venta). Si esos supuestos son optimistas, la TIR será optimista.
Calcula el Cap Rate y la TIR de tu próxima propiedad con datos reales.
Abrir CalculadoraLa mayoría de los departamentos nuevos en Santiago generan un déficit mensual de $50.000 a $200.000. ¿Es eso un problema? Depende de a qué estás apostando.
Si usas la calculadora con datos reales de un departamento nuevo en Santiago — precio $120M, pie 20%, arriendo $620.000 — probablemente obtengas un flujo mensual negativo de $80.000 a $150.000. ¿Significa eso que es mala inversión?
En Santiago, la relación precio/arriendo ha deteriorado sistemáticamente. Mientras los precios de departamentos subieron en promedio 60%–80% en la última década, los arriendos no subieron al mismo ritmo. El resultado: los arriendos actuales no alcanzan a cubrir un dividendo al 4.5%–5% anual.
Un departamento de $3.000 UF que arrienda a $18 UF/mes tiene una relación arriendo/precio de 0.6%. Con un crédito al 80% LTV y tasa de 4.8%, el dividendo consume más que el arriendo total.
Tesis de flujo: Buscar propiedades que se autofinancien desde el día 1. Esto existe en ciudades secundarias (Rancagua, Talca, Temuco, La Serena), tipologías específicas (casas en comunas periféricas) o propiedades usadas a mejor precio/arriendo. El flujo positivo da tranquilidad pero puede sacrificar plusvalía.
Tesis de plusvalía: Aceptar flujo negativo como costo de acceso a un activo que se apreciará. Si pagas $100.000/mes de "arriendo de oportunidad" durante 10 años ($12M en total) pero la propiedad sube $40M, el balance es positivo. Esta es la tesis dominante en Santiago.
Simula cuántos años tarda tu propiedad en alcanzar flujo positivo.
Ver Proyección AnualMás pie = menor dividendo, pero también menor apalancamiento y ROE. La decisión óptima depende de tu situación financiera y tu tesis de inversión.
Una de las primeras decisiones al comprar una propiedad de inversión es cuánto pie poner. El mínimo legal para inversión en Chile es 20%, pero muchos compradores ponen 25%, 30% o más. ¿Cuál es la opción más inteligente?
El crédito hipotecario es apalancamiento: controlas un activo mayor con menos capital propio. Si pones pie 20% en una propiedad de $100M, controlas $100M con $20M. Si sube 5%, ganaste $5M sobre $20M — ROE del 25%.
Si en cambio pones pie 30%, controlas los mismos $100M con $30M. La misma ganancia de $5M es ahora un ROE del 16.7%. El apalancamiento amplificó menos el retorno.
Con pie 20% (crédito $80M) a 25 años y 4.8%: dividendo ≈ $450.000/mes.
Con pie 30% (crédito $70M) a 25 años y 4.8%: dividendo ≈ $394.000/mes.
La diferencia es $56.000/mes. En 25 años eso equivale a $16.8M adicionales pagados al banco en el escenario de pie 20%.
Compara distintos escenarios de pie con la calculadora.
Simular AhoraLa mayoría de los créditos hipotecarios en Chile se expresan en UF. ¿Qué implica eso y en qué situaciones un crédito en pesos puede ser mejor opción?
Al solicitar un crédito hipotecario en Chile, el banco típicamente ofrecerá el crédito en Unidades de Fomento (UF). El capital de la deuda se expresa en UF y el dividendo mensual equivale a una cantidad de UF que se convierte a pesos al valor del día.
Con un crédito en UF, tu deuda está indexada a la inflación. Si pediste 2.000 UF, seguirás debiendo 2.000 UF (menos lo que vayas amortizando), independiente de cómo evolucione el precio del peso.
El dividendo en pesos sube cada mes porque el valor de la UF sube con la inflación. En períodos de alta inflación (como 2022 con IPC de 12.8%), el dividendo en pesos puede subir significativamente.
Algunos bancos ofrecen créditos a tasa fija en pesos. El dividendo en pesos no varía durante todo el plazo. En períodos de alta inflación, la deuda real se licúa (pagas lo mismo en pesos pero vale menos en términos reales).
La desventaja: la tasa de interés suele ser mayor porque el banco asume el riesgo inflacionario.
Si tu arriendo está en UF o se reajusta por IPC, un crédito en UF es coherente: tanto tu ingreso como tu deuda evolucionan con la inflación. El spread entre arriendo y dividendo se mantiene relativamente estable.
Si tu arriendo está en pesos fijos y tu crédito en UF, en períodos de alta inflación el dividendo sube pero tu ingreso no — el flujo negativo se profundiza temporalmente.
La calculadora permite ingresar datos en CLP o UF. Simula tu inversión en ambas monedas.
Calcular en UF o CLP